税ピットの注目キーワードをお送りします。 http://www.zeipit.com/blogs/hotkeywordrss/不動産投資/ 2008-07-04T14:02:08+01:00 text/html 2007-07-10T23:27:52+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/72/ 収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。 個人で不動産所得のある方は、事業的規模で簡単な帳簿をつけると “青色申告特別控除”は<strong>１０万円</strong>です。 そして同じ内容を<strong>複式簿記</strong>で記帳すると“青色申告特別控除”は<strong>６５万円</strong>です。 その差、<strong>５５万円</strong>！。 <strong>この５５万円と税理士報酬を比較してみてください！</strong> 当事務所で不動産を所有する個人の方に対する最低顧問報酬は、 月額42,000円　×　１２ヵ月　＋　決算申告料６ヵ月　252,000円　＝<strong>　756,000円（税込）</strong>　です。 税理士に頼めばもちろん複式簿記で記帳することになります。 年間報酬 756,000円　－　青色申告の差額 550,000円　＝　<strong>256,000円</strong> と考えれば年間256,000円で税理士に顧問をしてもらうことになるのです！ 月額にすると256,000円　÷　12ヵ月　＝　21,333円（税込） <strong>税抜 約２万円</strong>で税理士（たとえば当事務所）と契約するメリットは次のとおりです。 １、収益不動産の取得、売却、保有に関するいろいろな相談ができる。 ２、節税対策やキャッシュフロー対策などの戦略を練ることができる。 ３、収益不動産専門税理士事務所のもつネットワークを活用できる。 ４、会計ソフトを活用した記帳方法や予実対比の方法を教えてもらうことができる。 ５、同じ志を持つ仲間ができる。 当事務所の「これから不動産を持ちたい方」への顧問報酬の税抜２万円は、 この計算から設定されています。 税理士と顧問契約するメリットをご理解いただけたでしょうか？ text/html 2007-07-09T15:47:37+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/73/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 先日に引き続いて融資の話です。 一般人が収益不動産を持ちたいと思うと、融資は必ずといっていいほど必要でしょう。 事業を経営されている方であれば、銀行との取引は多少なりともあるかもしれません。 その場合はその銀行にアプローチすることは比較的容易でしょう。 それでは今まで普通預金や定期預金程度しか銀行と取引のない一般の人は、どのように銀行にアプローチしたらよいのでしょう。 銀行との関わりが薄い方は、自分の友人や知り合い等あらゆる人脈をたどって、銀行の融資担当者を紹介してもらうことです。 <strong>飛び込みでアプローチすることはあまり好ましくありません。</strong> 銀行の担当者は、どこの何者かがわからない方よりも、銀行と取引のある方の紹介でアプローチされる方が、最初の印象も信用もかなり差があるのです。 どんな“つて”でも構いません。 <strong>とりあえず紹介をしてもらうのです！</strong> 私の場合は会計事務所に勤めていた当時に、事務所によく連絡のあった銀行マンにメールでアプローチしました。 メールでアプローチ後、２、３日するとその担当さんから連絡があり、先方の銀行で会っていただけることになりました。 私はそのときに、私自身のことが詳細に記された<strong>「自己紹介書」</strong>を提出しました。 その中には私の略歴から資格、資産内容、源泉徴収表、将来の展望まで記しました。 まだ何も融資をお願いしたい物件がない状態でしたが、後にこの<strong>「自己紹介書」</strong>が力を発揮します。 この<strong>「自己紹介書」</strong>という書類は、銀行の担当者だけでなく、その担当者の上司の目も通ります。 さらにいざ物件を持ち込んだときにも、この<strong>「自己紹介書」</strong>がその物件とともに稟議にかけられます。 銀行の立場から考えてみてください。 相手のことがあまりわからない状態で融資審査にかけるのと、相手のことが詳細に記された書類がある状態で融資審査にかけるのとでは、自ずと信用力に差が付くのは仕方のないことだと思いませんか？ 銀行へのアプローチも<strong>自分自身を売り込むプレゼン</strong>なんです！ 銀行も最後は<strong>人</strong>を見ています。 これは実際に銀行の担当者から聞いたので間違いありません！ ここぞという銀行へアプローチをする場合は、是非心得ておいてください。 text/html 2007-07-07T01:39:30+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/74/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 突然ですが、あなたは銀行がお金を貸したい人でしょうか？ これを考えるにはあなたが自らのお金を、どのような人に貸したいのかを考えれば早いかもしれません。 私がお金を貸したい人は、<strong>資産家、公務員、しっかりした企業に働いている人、公的な資格を持っている人、しっかり稼いでいる経営者</strong>などが思いつきます。 要は“とりっぱぐれる可能性が少ない人”ですね。 それでは今現在のあなたの置かれている立場は、“貸したい人”に当てはまるでしょうか？ もし一つも当てはまらないのであれば、当てはまるような人間になるべく計画を練らないといけません。 <strong>不動産投資はそこから始まっているのです！</strong> 私の場合、身近な先輩が不動産投資をしていたのですが、先輩が投資を始めた頃は、ちょど私が広告代理店を辞めて税理士を目指しだした頃で、まったく“お金を貸したい人”ではありませんでした。 当時は<strong>金なし、職なし、資格なし</strong>で時間と夢だけはあり余るほどありました。 そして税理士に合格し、事務所に勤め、経験を積んで税理士登録をしたのが2006年7月です。 そのころ既に翌年の独立の計画をしていましたので、タイミングとしては税理士登録してから1年が勝負だったわけです。 この頃の私は、税理士という公的な資格を持ち、地元ではそこそこ有名な事務所で勤めている、という立場で資産がなくても、年収が低くても“お金を貸したい人”になれたわけです。 税理士登録をしていなければ、「税理士です」とは言えないですし、独立してしまえば当初は不安定な自営業者と変わらないですから、“お金を貸したい人”から外れる訳です。 私の場合はまさにこのタイミングしかなかったのです。 もし今のあなたの立場が“お金を貸したい人”に該当しない場合は、“お金を貸したい人”になるべく計画を練らなければいけないということです。 一般人にとっての不動産投資は金額が大きいため、融資を受けることができなければ何も始まりません。 不動産投資に興味がある方は、長期戦略で計画を練ってください！ text/html 2007-07-06T11:55:39+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/75/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 もし今日物件を購入すると、本来その物件にかかる今年度分の固定資産税を<strong>地方に</strong>払う必要はありません！ それは固定資産税は<strong>１月１日に課税台帳に登録されている所有者に対してかかる</strong>ものだからです。 しかし不動産取引上の慣例で売主が既に納付した１年分の固定資産税を、それぞれの所有期間に按分して買主が売主に支払います。 それではこの期間按分された固定資産税の扱いはどうなるのでしょう？ <strong>この払った金額は“税金”ではないのです！！</strong> これは税法上、売主と買主の利益調整と考えられていて、物件の売却代金の一部となります。 もう少し突っ込んでみましょう。 固定資産税の清算金額が“売却代金”の一部だとすれば、消費税はどうなるのでしょう？ もし売主が課税事業者であれば、土地分の固定資産税は非課税売上、建物の固定資産税は課税売上になります。 それでは購入側は？ <strong>課税事業者かもしくは課税事業者の選択</strong>をしていれば、建物の固定資産税は課税仕入となって、消費税額控除ができるのです。 課税事業者の方は消費税の区分を間違えないようにしてください。 これも節税になりますので。 また固定資産税の清算金額は購入時の経費とはならず、物件の取得代価の一部となり、建物分は減価償却の対象です。 この処理も間違えないようしてくださいね。 text/html 2007-07-05T20:16:52+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/76/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 あなたが物件を選ぶときに同じ年間１千万円の家賃収入がある物件で、 <strong>１、１ルーム　１４室 ２、3LDK　８室</strong> のマンションを選ばなければいけないとしたら、どちらが節税効果が高いでしょう。 所得税法上、不動産賃貸業ではその業が<strong>“事業的規模”</strong>かどうかで扱いがかなり変わってきます。 そしてこの事業的規模の判定は、次のような基準で決まります。 <strong>１、独立家屋の貸付が５棟以上 ２、アパート、マンションなどの貸間１０室以上</strong> これがいわゆる５棟１０室基準で、この基準を満たしていれば事業的規模とみなされます。 それでは少し脱線して<strong>青空駐車場</strong>を貸し付けている場合はどうでしょう？ これが税法にも通達にも明文化されていませんが、 一般的には<strong>５０台以上</strong>の駐車場の貸付があれば事業的規模とみなされます。 マンション１室が駐車場５台という計算をしています。 ただ、地域差やその他様々な要因が絡んでくると、この基準では判定できないこともあります。 それでは“事業的規模”とみなされれると、どのようなメリットがあるのでしょう？ 具体的にいうと、 <strong>１、青色申告でかつ複式簿記で帳簿をつければ、青色申告特別控除が６５万円受けられる（事業的規模でなければ１０万円） ２、奥さんなどの専従者給与が必要経費になる（その代わり配偶者控除３８万円は受けられません）</strong> があります。 逆にデメリットは個人事業税５％が事業的規模になるとかかってきます。 でも全体的に見ると、事業的規模のほうが節税効果は高いでしょう。 先にあげた２物件、どちらの方が節税効果が高いのかはもうお分かりですね。 text/html 2007-07-01T10:06:06+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/77/ こんにちは！ <strong>収益不動産専門の税理士　叶（カナエ）</strong>のサイトへようこそおいでくださいました。 このサイトでは、収益不動産に関する情報を発信していく予定です。 発信する情報は税金やキャッシュフローの話題にとどまらず、不動産市場や金融など色んな情報をお届けしていくつもりです。 コメントやメールは大歓迎ですので、ご意見やご感想などがございましたら、お気軽に投稿してください。 これからよろしくお願いいたします！ text/html 2007-07-11T22:57:43+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/122/ 収益不動産専門税理士の叶（カナエ）です。 サラリーマンの方ではじめて中古の収益不動産を取得したあと、場合によって返ってくる税金があります。 それは<strong>消費税</strong>です。 いわゆる<strong>消費税の還付</strong>というものです。 しかし、この消費税の還付を受けるためには、<strong>綿密な計画と準備</strong>が必要です。 これを理解するためには消費税の基本的な知識が必要ですが、それは勉強してください。 キーワードは<strong>副業</strong>です。 <strong>課税売上となる副業</strong>を持たなければ、消費税の還付は受けられません。 そしてその恩恵を最大限に受けるには、その<strong>副業を始めた年末に不動産を取得</strong>しなければなりません。 これだけの情報でもかなりのヒントになるかもしれません。 これ以上は私のノウハウになります。 実際に私は知識とテクニックを活かして、消費税の還付を○百万円受けています。 これを実現させるためには、<strong>綿密な計画と準備、集中、タイミング、そして最後は運の世界</strong>です。 わかった方はかなりの税金通ですよ！ text/html 2007-07-13T19:13:14+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/125/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 所有している不動産を同族会社が管理する場合の適正管理料はいくらかご存知ですか？ たとえば、 ・会社代表者の母親の有する貸店舗については、又貸し方式にしている。 ・マンション・貸しガレージ・貸地については、管理料方式で管理会社が管理している。 という具体例で考えてみます。 この事例からもわかるように、同族会社はいずれの方式も自由に採用できますから、 両方式を区分して考える意味はなく、当局も両方式とも同じ基準で適否を判定しています。 これらの不動産からあがるすべての収入に、 <strong>「通常あるべき管理料率」</strong> を乗じた金額が管理会社の受けるべき収益で、残りが貸し主である個人の収益となります。 この場合の<strong>「通常あるべき管理料率」</strong>は、同族会社以外の第三者との間での管理料率によります。 過去の裁判例では、その率は、<strong>６～７％</strong>とされています。 実際にも、同族会社が更にプロの管理会社に管理を全面的に再委託している例などがあり、 信託銀行などが行っている管理の実例でも６～７％割合です。 この計算の根拠は、普通は１年間の賃料のうち１か月分を管理会社が取り、１１か月分の賃料は貸主が取るほか、貸主には、更新料や立退時の保証金（敷金）償却収入があるため、この程度の割合になっているんです。 この取扱いは、既に最高裁で判決により支持されており、確立した判例となっています。 ですから管理料７％程度であれば、<strong>確実</strong>に否認はされません。 text/html 2007-07-16T11:39:35+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/157/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 税理士にとっては当たり前なのですが、意外と知られていない方法なのでご紹介します。 <strong>年間所得を最大８４万円圧縮</strong>でき、しかもその８４万円は定期預金のように積み立てられ、 事業を辞めたときや、満６５歳になったときに<strong>退職金として受け取れる</strong>のです！ 所得が１／２になる退職所得としてです！ こんないいことづくしの節税方法が本当にあるんですよ。 これは<a href="http://www.smrj.go.jp/skyosai/000876.html">小規模企業共済</a>といわれるもので、国がつくったいわば<strong>事業主の退職金制度</strong>です。 掛け金は月額１万円から７万円まで選らぶことができます。 そしてその掛け金は<strong>全額が所得控除</strong>されます。 しかも資金が必要なときには、掛け金の範囲内で<strong>貸付</strong>まで受けることができます。 ただし、従業員が２０名以下の個人事業主か会社役員のみしか入ることができません。 ただ問題が一つあります。 アパート経営をするサラリーマン大家さんの場合は、入ることができないことになっています。 なお叶税理士事務所では小規模企業共済の手続きを<strong>無料</strong>でいたします。 <strong> サラリーマン大家さんの方も一度ダメモトで当事務所にご相談ください。</strong> text/html 2007-07-21T11:55:21+01:00 http://www.zeipit.com/ 株式会社ディー・マネージ http://www.zeipit.com/blogs/redirectEntry/194/ 収益不動産専門の税理士 叶（カナエ）です。 今回は先日の年間所得８４万円をさらに超える<strong>９６万円を圧縮</strong>する方法です。 これも国が作っている制度で、取引先の倒産などによる連鎖倒産を防ぐための経営セーフティ共済で、<strong><a href="http://www.smrj.go.jp/tkyosai/index.html">倒産防止共済</a></strong>と呼ばれている制度です。 掛金は<strong>月額５千円～８万円</strong>まで５千円刻みで自由に選ぶことができます。 掛金は必要経費になるばかりでなく、４０ヵ月以上掛けて解約しても<strong>１００％返ってくるんです！</strong> そしてもし取引先が倒産した場合、掛金の積立額の１０倍の範囲で<strong>最高3,200万円の貸付けを</strong>受けることができます！ ただしこの方法は法人か、もしくは個人で事業所得がある方しか必要経費になりません。 たとえば不動産所得と給与所得のみの方は必要経費として計上できないのです。 しかも資本金や従業員数など一定の条件があり、１年以上事業を行っていないと加入できません。 ですから、不動産所得のある個人事業者にはもってこいの節税方法です。 ポイントとしては、掛金総額３２０万円までしか積み立てることができないので、毎月８万円づつ積み立てると、４０ヵ月しか積み立てることができません。 ですから個人の方で現在の税率が低い方は、掛ける時期を考える必要があるということですよ。 なお叶税理士事務所では倒産防止共済の手続きを無料でいたします。 <strong>是非、ご相談ください！</strong>